商品房还贷方案设计

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商品房还贷方案设计 7 x6 v, `- a& ?6 P6 s$ A1 x 近些年来，我国商品房销售火爆。由于升值潜力大，不少人愿意投资于房产。但是，高位的房价又迫使大多数人不得不向银行贷款。然后，用按揭的方式逐月偿还银行贷款额。注意：向银行借贷时间必须以年为单位，如1年、2年、3年.…等。 " @9 t8 H0 t' Q! e" b- D第一问：2007年9月1号，武汉市某高校教师王先生到武汉某商品房去看房，销售小姐向他推荐等额本息还款方式，并给他一个银行还贷明细表。这个明细表给出了若向银行借了1万元钱、不同年限的等额房贷还款额。王先生不知还款公式怎样写，请你给出等额本息房贷还款公式，帮王先生解惑。如果向银行借1万元，借10年。请详细计算逐月还完1万元后，总共向银行还款的总额以及逐月被银行拿走的利息钱。 资料：等额房贷 0 H$ M4 Z$ A' S2 A' d特点：住房商业贷款中最基础、最普遍的品种。顾名思义，等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息；适合人群：等额房贷比较适合收入稳定的工薪阶层。 1 O# [7 }* i- z4 b1 b: `; [0 f8 x* E表1 借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表 年限 实际还款年利率% 月利率% 月还款（元） 1 5.508 0.4590 858.40 2 5.508 0.4590 440.99 ) B# ~7 j9 U5 D/ ]# G% Q. \& @3 5.508 0.4590 302.00 }4 ]0 }2 c% b" z4 5.508 0.4590 232.60 3 L8 Z+ W2 N+ Q% L6 Z5 5.508 0.4590 191.05 0 b- S) X) T0 i D5 F, H- J10 5.7375 0.478125 109.71 15 5.7375 0.478125 82.97 , o' J5 g7 V( K20 5.7375 0.478125 70.14 第二问：王先生看中了一套135m2、单价为3230/m2的房子，准备9月10号前成交。他们家每月收入5600元，每月家庭开销在1500-3000元之间服从均匀分布，每年还有3万元的年终奖金。这时候王先生手头有15万元的可支配的现金，现在请你建立一套详细的购房与商贷快速计算还贷数学模型，并为王先生设计还贷方案而且要指出每月的家庭开销上限（注：首付不得低于20%）。 ! W I, L/ Z- q/ A' j2 K* W第三问：但事情有变：2008年3月10号，王先生经多方筹措，借到了无息的款项20万（包括年终奖金3万），准备提前还款，但其外甥A此时在本地购买了总房价为20万的房子，但首付不得低于40%，但外甥A手头只有可支配现金5万元，每月全家收入3500元，每月家庭开销在1500-2000元之间也服从均匀分布。她来向王先生借钱买房，王先生很为难，但此时，聪明的王夫人给出了一套新方案，使两家人购房均欢欣鼓舞，你能给出这个新方案吗？ 第四问：但这事还未开始实施就被王先生其他五个外甥知道了，均想加入这一方案，并准备在3月份都购买房子，他们购买房子的总价以及他们的经济情况见表2。那么，王夫人怎样设计这7套房子的购房还贷及每个家庭的每月开销上限呢？请你帮她拿出详细的方案。即每套房子向银行贷款多少年、多少钱、是否提前还款及还款多少、总共向银行交了多少利息钱、这种方案总共节约了多少钱等等。 ( p5 q6 i. K; }. s5 F表1：借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表 购买房子的 9 Q# x9 J* F2 f总价 手头可支配的现金 每月开销（均匀分布） 每月家庭 & f% b3 j: z" c& U7 U& J总收入 首付最低比例 年终奖 " c; g% _3 B7 E外甥B 35万 15万 1500-2000元 5000元 30% 2万元 外甥C 30万 20万 1200-1800元 4000元 30% 0万元 外甥D 15万 10万 1000-1500元 3500元 40% 3万元 外甥E 25万 8万 1200-1500元 4500元 30% 0万元 ' i1 @4 f, x/ }5 j外甥F 20万 9万 800-1200元 3000元 40% 5万元 第五问：王先生拿到方案后，觉得应该多向银行借钱，想把尽量多的钱拿出来投资三个项目，但遭到其他人的反对，你支持王先生的观点吗？请说明理由。如果你支持王先生的观点，问最多可拿多少钱投资这三个项目，各投资多少？ 表3 三种项目（甲、乙、丙）12年中后一年相对于前一年资产每年的增长情况 年份 项目甲 项目乙 项目丙 1996 1.300 1.225 1.149 1997 1.103 1.290 1.260 1998 1.216 1.216 1.419 1999 0.954 0.728 0.922 2000 0.929 1.144 1.169 2001 1.056 1.107 0.965 2002 1.038 1.321 1.133 2003 1.089 1.305 1.732 ! L. S3 E9 A. y% O# i2004 1.090 1.195 1.021 : p; a( q. Q2 w2005 1.083 1.390 1.131 7 N& M# Z$ }6 K0 a3 J& g: @: ?2006 1.035 0.928 1.006 2007 1.176 1.715 1.908 注：例如1996年项目甲1.300的意思是：1996年项目甲的最后资产是1995年最后资产的1.3倍，其他类推。