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[讨论] 商品房还贷方案设计

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发表于 2008-5-31 11:08:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
商品房还贷方案设计5 L7 a& l" H2 p 9 N% V3 H$ ]) G3 | 近些年来,我国商品房销售火爆。由于升值潜力大,不少人愿意投资于房产。但是,高位的房价又迫使大多数人不得不向银行贷款。然后,用按揭的方式逐月偿还银行贷款额。注意:向银行借贷时间必须以年为单位,如1年、2年、3年.…等。7 x5 p6 N; T7 w8 ?# m' C5 T# X4 t& V* X" m 第一问:2007年9月1号,武汉市某高校教师王先生到武汉某商品房去看房,销售小姐向他推荐等额本息还款方式,并给他一个银行还贷明细表。这个明细表给出了若向银行借了1万元钱、不同年限的等额房贷还款额。王先生不知还款公式怎样写,请你给出等额本息房贷还款公式,帮王先生解惑。如果向银行借1万元,借10年。请详细计算逐月还完1万元后,总共向银行还款的总额以及逐月被银行拿走的利息钱。 % g4 O- T, l4 Q8 i资料:等额房贷0 l7 H' i% ]" t8 x2 y) b' l( E! `' K 特点:住房商业贷款中最基础、最普遍的品种。顾名思义,等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”,直到付清所有的本金和利息;适合人群:等额房贷比较适合收入稳定的工薪阶层。 * `3 t/ w) K- u) ~表1 借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表 : h, K/ V U& K" J7 W年限 实际还款年利率% 月利率% 月还款(元)8 p) c; K4 e) `1 r/ u5 S, w 1 5.508 0.4590 858.40 9 h+ d2 y! p5 w* s& O' K2 5.508 0.4590 440.99 ' E3 a7 N l6 D' t$ q& b: p3 5.508 0.4590 302.000 Y8 J' r0 D; E; i/ p( Q* _" M 4 5.508 0.4590 232.603 L0 k% c# q; _: g j, W3 v 5 5.508 0.4590 191.05 ! K$ s9 {) I+ Q. [10 5.7375 0.478125 109.71' T, @9 r4 q( k 15 5.7375 0.478125 82.97 2 K# m7 O; X3 j$ z3 ?7 U8 C4 J20 5.7375 0.478125 70.14 " V5 c/ J/ i/ R @2 A/ [第二问:王先生看中了一套135m2、单价为3230/m2的房子,准备9月10号前成交。他们家每月收入5600元,每月家庭开销在1500-3000元之间服从均匀分布,每年还有3万元的年终奖金。这时候王先生手头有15万元的可支配的现金,现在请你建立一套详细的购房与商贷快速计算还贷数学模型,并为王先生设计还贷方案而且要指出每月的家庭开销上限(注:首付不得低于20%)。& Q7 P ?, S4 E" r) s 第三问:但事情有变:2008年3月10号,王先生经多方筹措,借到了无息的款项20万(包括年终奖金3万),准备提前还款,但其外甥A此时在本地购买了总房价为20万的房子,但首付不得低于40%,但外甥A手头只有可支配现金5万元,每月全家收入3500元,每月家庭开销在1500-2000元之间也服从均匀分布。她来向王先生借钱买房,王先生很为难,但此时,聪明的王夫人给出了一套新方案,使两家人购房均欢欣鼓舞,你能给出这个新方案吗? ' X2 V$ X% x3 o+ o8 p第四问:但这事还未开始实施就被王先生其他五个外甥知道了,均想加入这一方案,并准备在3月份都购买房子,他们购买房子的总价以及他们的经济情况见表2。那么,王夫人怎样设计这7套房子的购房还贷及每个家庭的每月开销上限呢?请你帮她拿出详细的方案。即每套房子向银行贷款多少年、多少钱、是否提前还款及还款多少、总共向银行交了多少利息钱、这种方案总共节约了多少钱等等。 3 N5 D* m3 T+ `5 n9 t表1:借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表/ W6 A; {9 E* E" |, X 购买房子的 ! @# K9 A- l8 }" L. |" N4 Y总价 手头可支配的现金 每月开销(均匀分布) 每月家庭 8 [9 x- n9 f7 `/ I总收入 首付最低比例 年终奖4 }7 p) Q1 @% j3 [- ^ B0 l8 n 外甥B 35万 15万 1500-2000元 5000元 30% 2万元1 c) D0 @2 M: `) }) | P; I" X 外甥C 30万 20万 1200-1800元 4000元 30% 0万元6 F; ?$ Q; p7 E' N& Z9 N. q 外甥D 15万 10万 1000-1500元 3500元 40% 3万元 / b5 P; ]! x; e! x外甥E 25万 8万 1200-1500元 4500元 30% 0万元: o ?2 f/ X( s% g2 k( J; Q3 ? 外甥F 20万 9万 800-1200元 3000元 40% 5万元2 j. W) T" A, l M9 U+ m 第五问:王先生拿到方案后,觉得应该多向银行借钱,想把尽量多的钱拿出来投资三个项目,但遭到其他人的反对,你支持王先生的观点吗?请说明理由。如果你支持王先生的观点,问最多可拿多少钱投资这三个项目,各投资多少? 2 @" _4 g7 n2 g) w表3 三种项目(甲、乙、丙)12年中后一年相对于前一年资产每年的增长情况5 u1 [! R# t9 z) A5 X* K: S 年份 项目甲 项目乙 项目丙5 J* o' x7 `) e/ c. f! F( b% V2 g# [ 1996 1.300 1.225 1.149 ! ]* i2 B4 _3 {- t' p- C$ f' ^" d: s1997 1.103 1.290 1.2609 |( B" z4 m6 J5 G* ]+ ~ 1998 1.216 1.216 1.4192 t( x3 l9 f1 w0 }, v" i! n9 J* l 1999 0.954 0.728 0.922 & [% l. @7 l( Z; G) g2000 0.929 1.144 1.1696 u; E) L5 V% g- ]% e0 z 2001 1.056 1.107 0.965 3 _# n! ^7 R$ r! Z* N7 n2002 1.038 1.321 1.1336 Q+ q; R. d% r* v+ i" p 2003 1.089 1.305 1.732 $ X3 e3 e3 \- w6 B. f0 B2004 1.090 1.195 1.021, W. l* c. T6 h0 Y9 a/ x 2005 1.083 1.390 1.131 , ]) e; u4 c- `* @1 [) n+ G7 _0 H; K2006 1.035 0.928 1.006" D) k0 F/ g) C/ h3 k3 N 2007 1.176 1.715 1.9087 L' d8 m; R( c" P8 Q, a& |+ a 注:例如1996年项目甲1.300的意思是:1996年项目甲的最后资产是1995年最后资产的1.3倍,其他类推。
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